سرمایه گذاری در ملک یکی از بهترین راههای سرمایهگذاری در اقتصاد امروزی به شمار میرود. خصوصا در ایران که در دو دهه گذشته قیمت ملک سر به فلک کشید. رشد قیمت در بازار ملک بیش از ۱۵۰۰ برابر بوده و همواره رشد بازار ملک نسبت به دیگر بازارها بیشتر بوده است. از طرف دیگر این بازار دارای نوسانات کمی نسبت به بازارهای دیگر است. همین امر باعث شده است، افراد زیادی برای نگهداری داراییهای خود در یک محیط امن، به سرمایهگذاری در مسکن و املاک روی بیاورند.
با این حال خرید ملک و مسکن هم به تحقیق و آگاهی نیاز دارد و اگر کسی بدون مطالعه دست به سرمایهگذاری در مسکن بزند، ممکن است دچار مشکل یا ضرر شود. در این مطلب به بررسی چگونگی سرمایهگذاری در بازار ملک و املاک و نکات مهم در این نوع سرمایهگذاری میپردازیم.
سرمایهگذاری در مسکن به چه معنا است؟
سرمایه گذاری در ملک به این معنی است که ملکی را به امید افزایش قیمت و دریافت سود از آن در آینده خریداری کنید. خرید ملک با امکان رشد زیاد، با مقدار سرمایه و نقدینگی ارتباط مستقیمی دارد. افرادی که سرمایههای قابل توجهی در دست دارند، میتوانند بهترین ملکهای موجود را خریداری کرده و پس از مدتی سودهای کلانی کسب کنند. سرمایهگذاری در بازار املاک متناسب با میزان سرمایه و نقدینگی انواع مختلفی دارد.
انواع سرمایهگذاری در بازار املاک
- سرمایهگذاری املاک مسکونی
شامل سرمایهگذاری برای خرید خانه، خرید ویلا و اجاره دادن آن، ساخت و ساز پروژههای مسکونی کوچک یا بزرگ، ساخت ویلاهای شهرکی یا شهرکهای مسکونی
- سرمایهگذاری در مستغلات تجاری
شامل سرمایهگذاری برای خرید دفتر کار یا شرکت اداری، مغازه، کارخانه، کارگاه یا املاک صنعتی، ساختمان تجاری چند واحدی
- سرمایهگذاری زمین و باغ
شامل سرمایهگذاری با خرید زمین برای توسعه تجاری، ساخت و ساز مسکونی، کشاورزی، معدن
هدف، روش و میزان سرمایه، نقش زیادی در نوع سرمایهگذاری و تعیین مزایا و معایب سرمایهگذاری در بازار املاک دارد. در زیر به مزایا و معایب کلی سرمایهگذاری در بخش مسکن میپردازیم:
مزایا و معایب سرمایهگذاری در بخش مسکن
در ابتدا به مزایای سرمایه گذاری در ملک و بخش مسکن و ساخت و ساز خواهیم پرداخت.
1- دانش تخصصی
اکثر بازارها از جمله بورس و فرابورس نیاز به دانش تخصصی جهت سرمایهگذاری دارند. این چالش در بازار املاک و مسکن به نسبت کمتر است. هر چند که نباید بدون داشتن اطلاعات کافی نیز بیگدار به آب زد. با این حال سرمایهگذاری در ملک نیاز به دانش علمی و آکادمیک خاصی ندارد.
2- کسب درآمد
مسکن یک نوع دارایی است که میتوان از آن کسب درآمد کرد. یعنی با دریافت اجاره یا رهن از ملک، میتوان کسب درآمد کرد و حتی در بازارهای دیگر سرمایهگذاری کرد.
3- کسب سود
قطعا یکی از دلایل اصلی سرمایهگذاری در هر حوزهای، کسب سود است که در بازار مسکن به دلایل زیر سود زیادی میتوان کسب کرد:
- تورم که هرساله باعث افزایش قیمت ملک میشود.
- نوسازی و یا بازسازی واحد مسکونی
- تغییر کاربری که معمولا میتواند منجر به افزایش قیمت ملک یا استفاده بهتر از آن شود.
4- ریسک
فعالیت در سایر بازارهای موازی مسکن مانند بورس، سکه، طلا و دلار، ریسک بسیار بالایی دارند. مثلا تنشهای سیاسی حاکم بر منطقه معمولاً به صورت مستقیم بر بازارهای مالی تأثیری زودهنگام میگذارند. اما این ریسک در حوزه مسکن وجود ندارد و دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کمتر و با شیب ملایم است.
5- تسهیلات بانکی
دریافت تسهیلات بانکی و طرحهای حمایتی از مهمترین مزایای سرمایهگذاری در حوزه املاک است. با سند ملکی میتوان برای گرفتن وام از بانکهای دولتی یا خصوصی استفاده کرد و با پول وام وارد عرصه تولید شد یا در بازارهای مالی دیگر سرمایهگذاری کرد.
6- تنوع سرمایهگذاری
در این نوع سرمایهگذاری، میتوان به روشهای مختلف از جمله خرید زمین، آپارتمان، ملک قدیمی، مسکن مهر، ملک اداری، ملک تجاری و موارد مشابه اقدام کرد. این امکان در بازارهای دیگر وجود ندارد.
7- عدم امکان به سرقت رفتن یا خسارت دیدن
طلا، دلار، ماشین و هر دارایی دیگری همواره در معرض خطر سرقت قرار دارد. اما عدم امکان سرقت سند ملکی یکی دیگر از مزیتهای سرمایهگذاری در بازار املاک است. حتی برای امنیت بیشتر در برابر حوادثی مانند آتشسوزی، زلزله، سیل و … امکان بیمه ملک فراهم است.
8- امنیت روانی و آرامش خاطر
داشتن خانه یک نوع امنیت روانی خاصی را برای سرمایهگذار به دنبال دارد. امنیتی که در خرید دلار، طلا یا سرمایهگذاری در بورس وجود ندارد. فرد با سرمایهگذاری در بازار ملک، مالک تمامی منافع سند ملکی میشود. یعنی میتوان از اعتبار سند ملکی بینهایت استفاده کرد. به عنوان مثال سند ملکی امنیت قضایی دارد. یعنی در صورت بروز هرگونه مشکل حقوقی یا قضائی مانند بازداشت، میتوان از سند ملکی برای ضمانت استفاده کرد.
9- خدمت به جامعه
ساختوساز خانه و آپارتمانهای جدید در کنار نوسازی بافتهای فرسوده، خدمت بزرگی به جامعه است که تنها سرمایهگذاران بخش مسکن میتوانند این خدمت بزرگ را به جامعه ارائه کنند.
10- مالکیت بر عرصه و اعیان
طبق قانون مالک یک زمین، مالک عرصه و اعیان آن است. بدین صورت که زمین، زیر سطح زمین و هوای بالای سطح زمین تا حدی که در قانون تعیین شده، متعلق به صاحب زمین است. آیا از اصول سرمایه گذاری در ملک چیزی می دانید!
11- ثبات در بازار ملک
ثباتی که در بازار املاک وجود دارد، باعث ثبات در بازارهای دیگر مانند مشاغلی از قبیل طراح دکوراسیون، کارگر ساختمان، مهندس عمران، برقکار، کابینت ساز، در و پنجره ساز، باربری، کرایه داربست، نماکار، بازرس شهرداری، معمار، فروشنده مصالح، لولهکش … میشود.
12- محدودیت منابع در بازار ملک
بازار ملک از نظر منابع بسیار محدود است. ملک بر خلاف کالا قابل وارد یا صادر کردن نیست. این امر محدودیتی را در این بازار ایجاد میکند که باعث ارزشمندتر شدن بازار ملک نسبت به دیگر بازارها میشود. شاید با در نظر گرفتن پهناوری سرزمین ما یا جهان، عجیب به نظر برسد. اما املاکی که پتانسیل سرمایهگذاری دارند بسیار محدودند.
معایب:
1- نقدشوندگی پایین
به این معنی که ملک خریداری شده به سرعت قابل فروش و نقد شدن نیست، این روند ممکن است ماهها و حتی گاهاً سالها به طول بینجامد. بنابراین در صورت نیاز فوری به نقدینگی، بازار املاک برای سرمایهگذاری مناسب نیست.
2- نیاز به نقدینگی بالا
با پول کم نمیتوان ملک یا خانه خرید. یکی از مهمترین دلایلی که ممکن است سرمایهگذار را از سرمایهگذاری در این حوزه منصرف کند، نیاز به داشتن نقدینگی بالا است. همین محدودیت باعث میشود تا بسیاری از افراد سرمایههای کوچک یا متوسط خود را برای خرید سهام در بورس، طلا یا کالاهای خاص اختصاص دهند.
3- طولانیبودن زمان سرمایهگذاری
سرمایهگذار در بازار املاک باید دید بلندمدت نسبت به سرمایهگذاری داشته باشد. اگرچه بازار مسکن در بلندمدت همیشه روند صعودی دارد، اما گاهی این صعود متوقف شده و کل بازار املاک راکد میشود. این راکد شدن گاهی تا چند ماه یا چند سال به طول میانجامد.
4- هزینه استهلاک و بالا رفتن سن بنا
از دیگر معایب سرمایهگذاری در مسکن میتوان به هزینه نگهداری و استهلاک اشاره کرد. خصوصا اگر سن بنا از حدی فراتر رود موجب افت قیمت آن خواهد شد. بهترین سرمایه گذاری ایرانیان خارج از کشور به چه صورت انجام بگیرد بهتر است؟ مطلب مفیدی را در اینباره بخوانید…
5- سود پایینتر از بازارهای موازی
گاها بازدهی بازار مسکن نسبت به برخی بازارهای موازی دیگر درکوتاه مدت، سود به مراتب کمتری را عاید سرمایهگذاران میکند. از جمله این بازارها میتوان به بازار سهام یا طلا اشاره کرد. این مساله را میتوان یکی از مهمترین معایب سرمایهگذاری در مسکن نام برد.
6- نیاز به تحقیق و بررسی زیاد
برای سرمایه گذاری در ملک و بازار املاک، باید در مورد موقعیت، بافت، قیمت و تمام جوانب ملک تحقیق کرد تا بتوان سرمایهگذاری درستی انجام داد. اما برخی بازارهای مالی به بررسی و تحقیقات کمتری نیاز دارند. مثلاً در بازارهایی مانند بورس، سرمایهگذار تنها با تحلیلهای تکنیکال و کمی سرچ و جستجو، سرمایهگذاری میکند.
7- هزینهها و پیگریهای اداری
خرید ملک نیاز به انجام برخی کارهای اداری و هزینههای مربوطه دارد. برخی از املاک دارای ایرادات اساسی در ثبت سند یا مسائل حقوقی مرتبط هستند. ضمن آنکه برخی از هزینهها از قبیل هزینه عوارض را نیز باید برای آنها در نظر گرفت.
