همراهی شهرداری ها ودولت در طرح اقدام ملی مسکن

تامین مسکن در شهر مشهد – مشکلات و راهکار ها

(مشهد، همراهی با دولت در تولید سالیانه یک میلیون مسکن، یا باری بر دوش دولت)

 

بخش اول : مسکن ، عرضه و تقاضا

جایگاه بخش مسکن در اقتصاد کلان

بخش مسکن یکی از مهمترین بخشهای اقتصادی کشور است.

مسکن بخشی مهمی از تشکیل سرمایه ساختمان بوده و به واسطه داشتن ارتباطات متعدد با بخشهای مختلف اقتصادی می تواند به عنوان محرک اقتصادی عمل کند.

براساس اطلاعات آخرین جدول داده و ستانده اقتصاد کلان کشور  هر واحد افزایش ارزش افزوده در بخش ساختمان می تواند تولید ناخالص داخلی کشور را بیش از 2.1 واحد افزایش دهد.

جایگاه بخش ساختمان در اقتصاد کلان کشور	سهم ارزش افزوده ساختمان از تولید ناخالص داخلی به درصد	سهم اشتغال ساختمان از کل اشتغال به درصد	سهم بخش ساختمان از تشکیل سرمایه کشور به درصد
	3.2	12	32

ماخذ : مرکز آمار ایران

 

تولید مسکن پیشران توسعه

بررسی روندهای گذشته در کشور نشانگر وضعیت رو به ارتقاء بخش تولید مسکن از منظر تولید فیزیکی است.

اما وضعیت نامناسب در سمت تقاضای موثر و همچنین اختالالت عملکردی در نهاده های بازار، چالش های متعددی را فراروی این بخش قرار داده است که در زیر به آن پرداخته می شود :

 

نوسانات شدید و ناپایداری در بازار مسکن

نوسان های ادواری رونق و رکود بارها در بخش مسکن تکرار شده به نحوی که از دهه 70 شمسی تاکنون این بخش چهار دوره متوالی رونق و رکود را پشت سر گذاشته که همین امر موجب عقب ماندگی بیشتر طبقات پایین و متوسط درامدی در تهیه مسکن مناسب شده است.              

 نمودار دوره رهای کود و رونق بازار مسکن از دهه 70 شمسی

نوسانهای بخش مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی زیر تأثیر می پذیرد :

• تولید ناخالص داخلی
• درامد سرانه
• تغییرات نقدینگی
• انتظارات تورمی
• نرخ ارز و نوسان ها در بازار دارایی ها
• حجم اعتبارات بانکی و سهمیه بخش مسکن از این اعتبارات

سرمایه گذاری در مسکن، علاوه بر متغیرهای کلان فوق تابعی از موارد ذیل است:

شاخص های کلیدی در طرح های جامع مربوط به مسکن که بایستی مورد توجه قرار گیرد :

شاخص های کلیدی در طرح های جامع مسکن که بایستی مورد توجه قرار گیرد عبارتست از تحولات جمعیت اعم از جمعیت و خانوار ، موجودی مسکن ، تراکم خانوار در واحد مسکونی و کمبود مسکن ، به همین جهت مجموعه اطلاعات ذیل در بازه زمانی سال 1375 الی 1395  بر اساس سرشماری رسمی و برای سال های 1395 تا 1405 برآورد می باشد.

بر اساس نتایج سرشماری سال 1395 جمعیت کشور  79926 هزار نفر بوده که نسبت به سال 1390 به طور متوسط سالانه 1.24 درصد رشد داشته است.

در سرشماری سال 1395 تعداد خانوارهای کشور 24196 هزار بوده که نرخ رشد 2.7 درصد در سال را نشان می دهد. در طی سال های 1375 الی 1395 بعد خانوارکاهش زیادی یافته و از  4.8 نفر در سال 3.3 نفر در سال رسیده است.

نرخ رشد جمعیت و خانوار نتایج سرشماری سال 1395

شرح	جمعیت	خانوار	بعد خانوار
کل	79926	24196	3.3

بر اساس برآورد های مرکز پژوهش های مجلس جمعیت کشور در سال 1399 بالغ بر 85 میلیون و بعد خانوار 3.1  می باشد. بعد خانوار در سال 1405 برابر با 3 نفر پیش بینی می گردد.

 

موجودی و کمبود مسکن کشور

نتایج سرشماری سال  1395 حاکی است که در این سال 22825 هزار واحد مسکونی در کل کشور وجود داشته است. در این سرشماری شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی 1.06 می باشد.

همچنین کمبود مسکن در کل کشور 1.371.000 میلیون واحد بوده که 673 هزار واحد در مناطق شهری و 698 هزار واحد در مناطق روستایی بوده است.

بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی دوره انتظار تهیه مسکن برای خانوار ایرانی در سال 1395 عبارت است از 18 سال، این رقم در سال 1398 بالغ بر 24.5 سال بوده است.

 

موجودی مسکن کشور بر اساس سرشماری سال 1395

شرح	موجودی به هزار واحد	نرخ رشد سالانه به درصد
کل	22825	2.6
شهری	17452	3.35
روستایی	5373	0.65

بر اساس برآورد های مرکز پژوهش های مجلس ، موجودی تعداد واحد مسکونی کشور در سال 1399 بالغ بر 24.8 میلیون و برآورد سال 1405 برابر با 29.2 میلیون واحد پیش بینی می گردد.

 

تولید مسکن :

بررسی تحولات تولید مسکن نشان می دهد که بخش مسکن کشور دارای ظرفیت تولید کافی برای پاسخگویی به نیاز بازار است.

در نقاط شهری براساس آمارهای موجود در دوره 1385 تا 1395 به طور متوسط در هر سال 749هزار واحد مسکونی تولید و به بازار عرضه شده است. از این مقدار 154 هزار واحد آن به صورت خانه های خالی باقی مانده است . میزان تولید در برخی از سالها در دهه 90 تا یک میلیون واحد نیز افزایش یافته است.

البته بر اساس طرح جامع مسکن مقرر شده بوده که به طور متوسط سالانه 648 هزار واخد مسکونی در مناطق شهری احداث گردد، در این راستا به طور متوسط سالانه 571 هزار واحد مسکونی محقق شده است.

البته تولید مسکن در سال های پس از 1396 بدلیل شرایط خاص اقتصادی کشور نتوانسته است آمارهای قبلی را پوشش دهد.

 

بخش دوم : مشکلات تامین مسکن

معضلات و مشکلات تلنبار شده در حوزه تولید و تامین مسکن در طی دوره 20 ساله گذشته ، موجب کاهش شاخص توان پذیری شده است. شاخص توان‌پذیری مسکن خانوار یا همان دسترسی به مسکن، نشان‌دهنده نسبت ارزش خرید یک واحد مسکونی 75متری مطابق با الگوی مصرف به کل درآمد سالانه خانوار شهری است. 

در ذیل سه مسئله اصلی بخش مسکن از نگاه نگارنده تبیین می گردد :

مسئله 1 : افزایش شدید قیمت زمین یکی از مسائل و چالشهای بزرگ بخش مسکن در طول دو دهه اخیر بوده است.

در طول دوره 1385 تا 1395 بر اساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی متوسط نرخ رشد سالانه متغیرهای اصلی هزینه تولید مسکن برای قیمت زمین بیش از  16 درصد و برای هزینه ساخت 17 درصد می باشد.

سهم زمین در هزینه تمام شده تولید مسکن

سهم زمین در هزینه تمام شده تولید مسکن	سال 1384	1391	1395	1399
	48 درصد	54 درصد	47.2 درصد	55 درصد بر اساس گزارش های غیر رسمی

علت کاهش نسبت در سال 1395 ، افزایش نرخ رشد هزینه ساخت در مقایسه با هزینه زمین دراین دوره بوده است.

افرایش قیمت زمین در طول این سالها موجب افزایش هزینه تمام شده و قیمت فروش آن و در نتیجه، ایجاد فاصله بیشتر بین توان اقتصادی خانوار و قیمت مسکن شده است. همچنین افزایش قیمت زمین در طول سالیان گذشته اثر بخشی سیاست های حمایتی و سیاستهای پولی به کار گرفته شده را به میزان قابل توجه ای کاهش داده است.

 

  مسله  2 :  تقاضای موثر مسکن و شاخص دسترسی به مسکن

در بازار مسکن، گرانی قیمت از یک طرف و عدم تطابق بین الگوی عرضه و تقاضا از طرف دیگر، تأمین مسکن را به خصوص برای گروههای کم درآمد بسیار مشکل ساخته است.

تحولات درآمد خانوار از یک طرف و تغییرات قیمت مسکن و اجاره بها از طرف دیگر، تعادل بین درآمد خانوار و هزینه های سکونت را دچار وضعیت بحرانی کرده است.در سال 1394 سهم مسکن در سبد هزینه خانوار 33 درصد  بود، بر اساس برخی گزارش ها و برآورد ها سهم مسکن در سبد هزینه خانوار در سال 1399 به 48 درصد رسیده است.

لازم به ذکر است تامین مسکن برای خانوار های مستاجر به مراتب سخت تر شده به نحوی که بر اساس گزارش های منتشره سهم اجاره بها از درامد خانوار در سال ۹۹ برای تهران و کلانشهرها ۶۴ درصد است.

این سهم برای سایر مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۵۹ درصد و شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ۴۹ درصد براورد شده است.

 

مسئله 3 : صنعت ساختمان و تولید مسکن علارقم ظرفیت های بالقوه فاقد نظام مدیریت کارآمد و بهینه بوده است.

(مدت ساخت طولانی،هزینه های ساخت بالا و مصرف انرژی در بخش ساختمان بسیار زیاد است)

 

بخش سوم : راهکار های تامین مسکن در  کلان شهر مشهد

تامین مسکن از طریق توجه به مسایل اصلی این حوزه تسهیل خواهد شد، بر اساس آنچه بیان شد مشکلان و مسایل اصلی تامین مسکن به شرح ذیل است :

مسئله 1 : افزایش شدید قیمت زمین

افزایش قیمت زمین ضمن ایجاد فاصله بیشتر بین توان اقتصادی خانوار و قیمت مسکن ، اثر بخشی سیاست های حمایتی و سیاستهای پولی به کار گرفته شده را به میزان قابل توجه ای کاهش داده است.

مسله  2 :  تقاضای موثر مسکن و شاخص دسترسی به مسکن

گرانی قیمت و عدم تطابق بین الگوی عرضه و تقاضا، تأمین مسکن را به خصوص برای گروههای کم درآمد بسیار مشکل ساخته است.

مسئله 3 : فقدان نظام مدیریت کارآمد و بهینه در تولید صنعتی ساختمان

در پایان :

بر اساس نگاه صاحبنظران حوزه زمین و ساختمان در کلان شهر مشهد، سیاست اسکان سر ریز جمعیت کلان شهر مشهد مقدس در شهرهای جدید گلبهار و بینالود، به دلیل بعد مسافت و همچنین ناکافی بودن زیرساختهای حمل و نقل، تا کنون مؤفق نبوده و نتواسته تب و تاب این موضوع را کاهش دهد. عمده تقاضای مؤثر و غیر مؤثر فعلی برای مساکن جدید، مکان یابی در نزدیک شهر مشهد می باشد.

از طرفی مکان یابی سایت های تولید مسکن در تیراژ بالا در محدوده های بلافصل شهر مشهد و به طور مشخص اراضی فاقد ارزش زراعی و سوخته و غیر قابل استفاده در کشاورزی، به  جهت مناسب تر بودن هزینه تامین زمین و وجود زیرساخت های مناسب از لحاظ قیمتی موجب کاهش بهای تمام شده خواهد شد.

آنچنان که در سطوح ملی و کشوری استفاده از تکنولوژی های پیش ساخته و تولید صنعتی و انبوه مورد توجه قرار گرفته لازم است متولیان حوزه ساختمان در مشهد موضوع مذاکره و واردات این سطح از تکنولوژی را از کشور های موفق در این زمینه همچون چین ، مالزی و کره دنبال نمایند.

* طبق تصمیمات اخیر در سطح کلان کشور ، اراضی فاقد ارزش زراعی در صورت تبدیل به مجتمع های مسکونی ۵۰۰ تا ۳۵۰۰ واحد، معاف از پرداخت حقوق دولتی از جمله عوارض تغییر کاربری هستند.